Đáo hạn ngân hàngTrong xu hướng tìm mua các BĐS giá cạnh tranh nhất của những người có nhu cầu bức thiết về nơi ở, sản phẩm nhà đất đã bị thế chấp sổ đỏ tại ngân hàng là một trong những lựa chọn của họ.

giá thấp nhất hơn giá thị trường đáng kể, thủ tục mua bán đã có ngân hàng chỉ bảo, nhưng chỉ những ai trong cuộc mới thấy nhiều rủi ro đang chờ.

Ngân hàng – "kho" thế chấp

Vợ chồng chị An (cùng làm trong một cơ quan về truyền thông) đã "chăm nom" tới một mảnh đất khá ưng ý và phù hợp với nhu cầu, kỹ năng tài chính của mình, cách trung tâm Hà Nội chừng 9km về phía Tây.

Mảnh đất này đã được chủ với dùng sổ đỏ thế chấp vay tiền ở ngân hàng. Tuy nhiên, mảnh đất chính chủ sổ đỏ có diện tích tổng cộng 110m2, khách hàng chỉ mua 40m2, với giá 1,8 tỷ đồng.

Vay ngân hàng 700 triệu đồng, đáo hạn vay, đến nay nhà chị An còn nợ ngót 1 tỷ đồng (cả gốc và lãi). Ngân hàng chỉ dạy: bên mua lập 1 tài khoản tại ngân hàng, sau đó ký thỏa thuận 3 bên (ngân hàng, chủ đất và quý khách); tiền thanh toán của bên mua gửi vào tài khoản (coi như được dùng để giải chấp sổ đỏ); sau cùng, thực hiện hợp đồng công chứng bán đất với sự tham gia của ngân hàng.

Tuy nhiên, theo ông Lâm, chuyên viên tài chính của một tập đoàn tín dụng có uy tín, sự vụ này cần tò mò kỹ trước khi quyết định giao dịch. Về lô gic, không ai dại gì cầm cố sổ đỏ trị giá 3-4 tỷ để vay 700 triệu đồng từ ngân hàng (trừ trường hợp bất khả kháng).

quý khách đất thế chấp kiểu này nên bình tĩnh, khám phá kỹ hơn về khoản vay của chủ nhà là bao nhiêu? Với mục đích gì? Ngân hàng đó thuộc dạng gì (TMCP hay trực thuộc NHNN)? khả năng "đi đêm" giữa chủ đất và chi nhánh, nhân viên phụ trách giao dịch cho vay?

Anh Minh, từng chật vật trong 3 tháng để mua bán chiến thắng một mảnh đất 40m2, tách sổ đỏ từ 200m2 ở Cầu Diễn, chia sẻ kinh nghiệm: quý khách cần "soi" thật kỹ nội dung chi tiết các hợp đồng liên quan tới việc lập tài khoản, tách sổ (gửi tiền vào 1 tài khoản ngân hàng với mục đích gì? Khi thực hiện tách sổ đỏ, tài khoản tiền đó ở trạng thái nào?).

Nếu ngân hàng đóng dấu vào văn bản cam kết để bảo đảm giao dịch giữa người dùng và người bán thì không hề lo nghĩ (vì ngân hàng muốn tránh nợ xấu). Nếu giao dịch không thắng lợi, khách mua có thể bắt buộc phía ngân hàng trả tiền và bồi thường theo văn bản giao kết.

Tuy nhiên, thực tế chứng minh, rất hiếm trường hợp ngân hàng trả tiền bồi thường cho khách, nếu không thực hiện đúng cam kết. Vậy nên, thị trường BĐS mới có cảnh khách mua, ngân hàng, người bán cùng "thi gan" chờ… phát mãi tài sản thế chấp.

"Nắm dao đằng lưỡi"

bản chất, giao dịch dạng này là đảo chấp tài sản trong ngân hàng. Cơ sở pháp lý chắc chắn nhất cho quý khách là sổ đỏ hiện nằm trong ngân hàng, vì sổ này đã được Phòng TN&MT rà soát, kiểm tra.

Còn lại, rủi tiềm ẩn căn bản nằm ở tài năng chủ nhà sẽ "lật kèo": rút sổ đỏ dựa vào tài khoản cầm cố của khách, nhưng sau đó phá giao dịch. Vậy nên người mua buộc phải phải tò mò rõ xuất xứ, thời gian sinh sống của chủ đất.

Dường như, ngoài giấy viết tay thỏa thuận giữa bên mua và bên bán, người mua cần có mặt ở mọi khâu thực hiện thủ tục đảo chấp (của chủ nhà) với ngân hàng, đặc trưng là thời điểm lấy sổ và làm giải chấp tại phòng TN&MT sở tại.

Như vậy, quy trình ko phải đơn giản theo lối tư duy bình thường của người dân. Điểm mấu chốt chính là giữa hai bên mua – bán đất có cơ sở pháp lý (giấy tờ, hợp đồng, cam kết làm chứng…) để chắc chắn sau khi rút sổ thắng lợi phía người bán không "giở trò bẩn".

Có người nhận định "mua đất thế chấp như nắm dao đằng lưỡi" cũng không sai. Theo đó, khoảng thời gian rủi ro nhất là từ lúc giải chấp xong đến lúc ra được sổ đỏ sang tên người mua (đất đang tranh chấp, không tách được sổ đỏ cho các bạn, tiền của khách coi như bị chiếm dụng).

Cách giải quyết đưa ra là dùng lệnh phong tỏa tài sản. Theo đó, người mua thương lượng kí hợp đồng với ngân hàng để phong tỏa tài khoản tiết kiệm.

Tài khoản này chỉ được giải tỏa nếu: thứ 1, giao dịch mảnh đất thắng lợi (sau khi kí hợp đồng chuyển nhượng ở phòng công chứng), tài khoản tiết kiệm sẽ thuộc về ngân hàng; thứ hai, mảnh đất giao dịch không thắng lợi, hoặc tới trước khi hai bên xong xuôi hợp đồng chuyển nhượng đất, tài khoản tiết kiệm vẫn bị khóa, sau đó tùy điều kiện mà rút ra hoặc mua BĐS khác.

Vay thế chấp ngân hàng là website tất cả cung cấp dịch vụ vay thế chấp ngân hàng vốn, Giúp bạn có số tiền mình cần một cách nhanh nhất.